二手公寓房纠纷怎么解决

1、优先协商和解，买卖双方就纠纷焦点(如逾期过户、质量瑕疵、款项争议)直接沟通，达成书面和解协议，明确履行时间、金额、方式，留存聊天记录、录音、书面协议等证据，避免后续反悔。

2、协商无果申请第三方调解，可向人民调解委员会、房地产管理部门、消费者协会或中介协会申请，调解协议可申请司法确认，确认后具备强制执行效力，降低维权成本。

3、依合同仲裁条款申请仲裁，选定约定仲裁机构，提交仲裁申请与证据，仲裁一裁终局、保密高效，裁决生效后可申请法院强制执行，适合希望快速定纷止争且保密的情况。

4、提起民事诉讼，向房屋所在地法院起诉，准备起诉状、合同、付款凭证、沟通记录、产权证明等证据，可诉求继续履行、解除合同、赔偿违约金/差价损失，胜诉后可申请强制执行。

5、针对性处理常见纠纷，逾期过户/交房可书面催告，仍不履行则诉请继续履行 违约金或解约退款;产权瑕疵(抵押/查封/共有权未授权)可诉请解约并要求双倍返还定金 赔偿房价差;质量问题(隐蔽瑕疵)可凭检测报告要求维修、赔偿贬值损失或解约。

购买二手房时，如何确定房屋产权是否存在瑕疵

1、核验产权证件原件，要求卖方出示不动产权证、身份证，核对产权人姓名、身份证号、房屋地址、面积、用途等信息一致，查看证件防伪标识，通过不动产登记中心网站或窗口验证证件真伪，警惕伪造、涂改证件。

2、核查产权归属与共有情况，已婚卖方需提供结婚证，让配偶签署《同意出售声明》;共有房产须所有共有人书面同意出售，继承未过户的需先完成继承登记，代理人卖房要提供经公证的授权委托书。

3、到不动产登记中心查档，与卖方共同申请《不动产登记信息查询结果证明》，确认房屋是否有抵押、查封、异议登记、居住权登记等权利限制，抵押需明确解押时间，查封需先解封，居住权要先注销。

4、确认土地性质与使用年限，核实土地为出让/划拨、用途为住宅/商业等，查剩余使用年限，划拨地需先补缴土地出让金，避免土地年限到期影响产权价值。

5、核查租赁与优先购买权，要求卖方提供租赁合同，确认租期与租金，让承租人出具放弃优先购买权的书面声明，避免“买卖不破租赁”导致无法入住。

6、排查违章与规划问题，到城管、规划部门查房屋是否有违建记录，确认实际户型、面积与产权证一致，无擅自改建，避免后续被要求拆除或无法过户。