二手房买房验房注意事项有哪些

1、核查产权文件：确认房产证、土地证(或不动产权证)齐全，核对房屋地址、面积、产权人信息与合同一致;查询房产有无抵押、查封、共有人等限制交易情况，要求房东提供无欠费证明(水电燃气、物业费等)。

2、检查房屋主体结构：观察墙面、地面有无裂缝(承重墙裂缝需警惕)、空鼓(用小锤轻敲，空鼓面积超20cm²需整改)，天花板有无渗水痕迹;查看门窗框与墙体连接处是否密封严密，开关是否灵活，玻璃有无破损。

3、验收水电系统：打开所有水龙头测试水压、出水流畅度，关闭后检查接口有无渗水;测试所有插座通电情况，按漏电保护器试验按钮验证功能;查看电线有无老化，配电箱标识是否清晰，开关是否正常。

4、检查燃气安全：查看燃气表是否完好、读数清晰，关闭总阀后观察表盘是否转动(排查泄漏);打开灶具测试点火效果，火焰应呈蓝色，用肥皂水涂抹管道接口，冒泡则为漏气;确认燃气报警器是否正常工作。

5、验收防水工程：向卫生间、厨房、阳台地漏注水，观察排水速度，有无积水;卫生间做24小时闭水试验，查看楼下天花板及相邻墙面是否渗水，淋浴区防水高度需≥1.8m。

6、核查装修与设施：检查墙面乳胶漆/壁纸有无起皮、色差，木地板/瓷砖是否平整、松动;橱柜、衣柜安装是否牢固，柜门开关顺畅;卫浴洁具、家电(如热水器、油烟机)运行正常，接口无漏水、漏电。

7、检查通风与排烟：测试厨房油烟机排烟效果，卫生间排气扇运行是否正常，有无异味回流;打开门窗感受室内通风，确认无明显异味或闷热情况。

8、核实公共区域：查看楼道、电梯、消防通道是否畅通，小区绿化、公共设施维护情况;询问物业关于小区管理、停车位、维修基金缴纳等问题，确认无历史遗留纠纷。

验房时发现问题怎么处理

1、分类整理问题清单：按“安全隐患(如漏电、漏水)、功能性问题(如门窗无法关闭)、美观瑕疵(如墙面小划痕)”分类，附照片/视频证据，标注问题位置、严重程度及整改标准(参考合同或国家规范)。

2、及时与房东/开发商沟通：验房当天或24小时内反馈问题，明确核心诉求(如无条件整改、折价补偿、解除合同)，沟通时保持理性，避免情绪化争执，聚焦问题解决。

3、明确整改责任与期限：若约定房东/开发商整改，需书面确认整改项目、施工标准、完成时限(如7-15个工作日)，明确逾期未整改的违约责任(如赔偿损失)。

4、协商补偿方案(不适用于整改)：对轻微瑕疵或不便整改的问题，可协商折价补偿，补偿金额按维修成本核算(需提供报价单或票据)，可从尾款中直接扣除，书面确认扣除明细。

5、约定复验与质保：整改完成后共同复验，验收合格签署确认单;要求对整改部位提供质保(如防水质保5年、水电质保2年)，写入补充协议，避免后期复发无人负责。

6、预留质保金：未完成整改前，可协商预留总房款5%-10%作为质保金，待整改验收合格后再支付，防止房东/开发商拖延整改。