赠与房产的法律效力是什么

满足法定条件的房产赠与具有法律效力，赠与人需有完全民事行为能力和房产合法处分权，双方意思表示真实且不违反法律与公序良俗即可。仅签订书面赠与合同虽能生效，但房产作为不动产，需办理过户登记，受赠人才真正取得房屋所有权，不过未过户时受赠人可凭有效合同追究赠与人的违约过户责任。过户前赠与人通常可任意撤销赠与，可经公证或具有救灾、扶贫等公益、道德义务性质的赠与合同除外。过户后若受赠人严重侵害赠与人及其近亲属、不履行扶养或合同约定义务，赠与人可在知道撤销事由起一年内撤销赠与。若赠与人是为逃避债务赠与房产，债权人可主张该赠与行为无效，房产可能被强制执行。

受赠人在什么情况下可以拒绝接受赠与房产

受赠人可根据自身意愿和实际情况自由拒绝接受赠与房产，常见情况如下：

1、单纯不愿接受赠与，受赠人可自主决定是否接纳房产，哪怕无特殊理由，只要在知晓受赠事宜后的合理期限内，以口头、书面等明确方式表示拒绝，赠与合同就无法成立。

2、赠与房产附带严苛义务，若赠与合同约定受赠人需承担过重义务，如长期赡养赠与人之外的多名亲属、投入大额资金对房产进行特定改造等，受赠人可因不愿承担该类义务而拒绝接受赠与。

3、房产存在权利或质量瑕疵，比如房产已被抵押、查封，存在产权纠纷，或是房屋主体结构有问题、存在严重质量安全隐患，而赠与人未提前如实告知，受赠人发现后可拒绝接受，避免后续承担产权风险和维修成本。

4、接受赠与会引发额外负担，例如受赠房产后，需缴纳高额的契税、个人所得税等税费，且后续房产的物业费、维护费等长期支出远超自身承受能力，受赠人可出于经济成本考量拒绝接受。

5、受赠人无实际需求，比如受赠人本身已有多套房产，受赠该房产可能面临限购政策影响，或房产位置、户型等不符合自身居住、使用需求，无需额外房产而选择拒绝。