购房合同无效情形有哪些

1、出售人未取得商品房预售许可证明，就与买受人订立商品房预售合同，且起诉前仍未取得该许可证明的。

2、无民事行为能力人如未满八周岁的未成年人、不能辨认自身行为的精神病人，独立签订的购房合同无效。

3、限制民事行为能力人如八周岁以上未成年人、不能完全辨认自身行为的精神病人，未经法定代理人同意或追认签订的购房合同无效。

4、买卖双方恶意串通签订购房合同，比如签订虚假低价合同避税，或勾结转移房产逃避债务，损害国家、集体或第三人利益的。

5、以合法购房形式掩盖非法目的，例如为套取银行贷款、规避限购政策而签订虚假购房合同的。

6、合同签订时存在欺诈、胁迫手段且损害国家利益的，比如开发商隐瞒房屋已被抵押的关键事实，欺诈购房者签约且损害国家利益的。

7、出售共有房屋或租赁房屋时，未提前告知共有人、承租人，侵犯其优先购买权，而与第三人签订的购房合同，可能被认定无效。

8、买卖享受政府或单位优惠补贴建造的房屋，未按规定卖给原补贴单位或房管机关，而是卖给第三方的购房合同无效。

9、房屋已被司法机关或行政机关依法查封、限制房地产权利，在此期间签订的购房合同无效。

购房合同无效会产生哪些法律后果

1、双方需互相返还财产，出售人返还买受人已支付的购房款及相关手续费，买受人需腾空并返还所购房屋。

2、若房屋存在装修、改造等无法拆除的添附情况，无法恢复原状返还，可按添附部分的实际价值，由接收房屋的一方对另一方进行折价补偿。

3、有过错的一方需赔偿对方的实际损失，比如出售人隐瞒房屋抵押事实致合同无效，需赔偿买受人购房款利息、装修费等;若双方均有过错，需按各自过错程度承担对应责任。

4、若因合同无效导致无过错方错失房屋增值收益，无过错方可要求过错方赔偿这部分房屋增值损失。

5、若双方恶意串通签订合同损害国家、集体或第三人利益，比如签订虚假合同避税、骗贷，双方因此取得的财产会被收缴，或返还给集体、第三人。

6、购房合同相关的附带合同，如为购房设立的担保合同，通常会随主合同一同失效，除非法律另有特殊规定。

7、双方无需再履行原合同中约定的义务，比如出售人无需配合办理房屋过户，买受人无需支付剩余购房款。

8、若合同无效是因房屋属违法建筑等违法情形导致，相关当事人还可能面临相关部门的行政处罚，情节严重的甚至需承担刑事责任。