拆迁房和商品房有什么区别

1、产权性质不同：商品房开发商通过“招拍挂”拿国有建设用地，可办国家认可的《不动产权证书》，产权完整(含房屋所有权 国有土地使用权);拆迁房分两类，国有土地上的可办正规房产证，集体土地上的仅能办村集体/乡镇“小产权证明”，无国家认可产权，产权不完整。

2、交易限制不同：商品房除限购外无特殊限制，购买后可随时上市，流通性强，二手房交易成熟且易获银行贷款;国有土地拆迁房部分需满5年(看地方政策)才能交易，还可能需补缴土地出让金，集体土地拆迁房无法在官方市场交易，仅能村集体内转让，不受法律保护且流通性差。

3、建设标准不同：商品房开发商以盈利为目的，注重户型设计、小区配套(绿化、物业、休闲设施)和建筑质量，居住体验更优;拆迁房多为安置拆迁户建设，以满足基本居住需求为主，户型可能单一(小户型多、采光通风一般)，配套简陋(绿化少、物业标准低)，建筑成本控制严，部分项目质量粗糙。

4、价格与受众不同：商品房价格由市场决定，受地段、配套等影响较高，受众是有购房资格、追求产权安全和品质的购房者，可贷商业/公积金贷款;拆迁房价格比同地段商品房低30%-60%，国有土地拆迁房面向符合交易条件的购房者，集体土地拆迁房仅面向拆迁户/村集体成员，多需一次性付款，无法贷款。

如何判断拆迁房的产权是否完整

1、查看土地性质：如果拆迁房的土地性质为国有出让土地，且开发商在建设过程中各项手续齐全，依法缴纳了土地出让金等税费，那么这种拆迁房通常拥有完整的产权。如果是国有划拨土地，房屋产权可能不完整，上市交易时可能需要补缴土地出让金。集体土地上的拆迁房，一般只能在集体内部流转，产权受限。

2、核查相关证件：查看房屋是否有房产证或不动产权证书，这是产权的重要证明。如果有房产证，还需注意房产证上的登记信息是否准确无误。部分地区可能还需要查看土地证，土地证与房产证相结合能更全面地确定产权情况。

3、审查建设手续：合法建设的拆迁安置房应具备完整的用地、规划、建设等审批手续，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证等。这些证件能证明房屋建设的合法性，若手续不全，可能影响产权的合法性与完整性。

4、查阅拆迁安置协议：拆迁安置协议是确定产权归属的重要基础文件。协议中会明确安置房的具体位置、面积、户型等详细信息，以及被安置对象等内容。如果协议中清晰约定了某套安置房归某一被拆迁人所有，且注明为完全产权，那么该房屋产权就按此约定来确定。

5、咨询相关部门：可以向当地房产管理部门、拆迁安置部门或不动产登记机构咨询，了解该拆迁房的产权情况，包括是否存在限制交易的情况、是否需要满足特定条件才能取得完整产权等。