小产权房买卖面积怎么核实

1、核对书面资料：调取购房合同、村集体建房审批文件(如宅基地使用证、建房许可证)，明确约定面积与批准面积，查看是否有原始测绘草图或面积说明;无正规证件的，以村集体出具的面积证明、备案记录为参考依据。

2、现场实地测量：按规定操作，用专业工具测外墙勒脚以上水平投影尺寸，层高≥2.2米算全面积，不足按半面积;核实套内面积、公摊面积(如适用)，记录数据并与合同/审批面积比对。

3、委托专业测绘：聘请有资质的测绘机构现场测绘，出具正式测绘报告，标注建筑面积、套内面积、公摊面积等，该报告可作为面积争议的权威依据。

4、核查村集体与乡镇备案：要求村集体出具面积核实证明，公示无异议后由乡镇相关部门审核;涉及宅基地的，按“一户一宅”标准，核对批准面积与实测面积，超批准面积的按地方规定核定。

5、比对确权登记信息：若已完成房地一体确权登记，以不动产权籍调查成果和登记面积为准，实测不符的按规定重新核定并在登记附记栏注记。

6、特殊情况处理：未封闭阳台、露台按围护结构外围水平投影面积的一半计算;独立柱雨篷按顶盖水平投影面积的一半计算，多柱雨篷按结构板水平投影面积计算;临时搭建部分不计入合法交易面积。

小产权房买卖有哪些风险

1、产权无保障：无法办理国家认可的不动产权证，仅能拿到村集体或个人出具的协议，不能过户与产权登记，不具备对抗第三人的法律效力，非本集体成员购买通常不被法律认可。

2、合同无效风险：非本集体成员购买的小产权房买卖合同易被法院认定无效，买方可能仅能追回购房款，无法弥补装修、增值、拆迁预期等损失。

3、一房多卖与权属纠纷：因不能不动产登记，买方难核实房屋是否被重复出售，卖方反悔或涉债务纠纷时，房屋可能被查封、执行，易钱房两空。

4、拆迁补偿难：拆迁补偿款通常发放给村集体或原产权人，非集体成员买方难以直接获补偿，权益依赖卖方诚信，纠纷后追偿难度大。

5、违建与拆除风险：部分小产权房无规划、建设审批，可能被认定为违法建筑，面临强制拆除且难以获赔偿，购房款也可能因卖方失联无法追回。

6、质量与配套无保障：建设多脱离正规监管，施工与验收标准低，易有安全隐患;水电、燃气等配套可能不规范，售后维修、过户均无保障。