小产权公寓购买有什么风险

1、无国家认可的不动产权证，无法在不动产登记中心过户备案，仅能拿到村集体或开发商自制证明，法律上不拥有完整产权。

2、非本村集体经济组织成员购买，买卖合同易被认定无效，卖方反悔时，购房者难保住房屋，可能仅能追回部分房款。

3、无法办理银行按揭贷款，需全款支付，资金压力大，且不能用于抵押筹资，资金周转受限。

4、建设缺乏正规监管，易出现墙体开裂、防水差、消防不达标等质量问题，售后维修无保障。

5、遇征地拆迁，补偿款多发放给村集体或原产权人，购房者难获足额补偿，甚至可能无补偿。

6、若不符合规划，可能被认定为违建面临拆除，购房者将面临房、款两空风险。

7、无法落户，子女入学、医疗等公共服务权益难以通过房屋获得保障。

8、水电、燃气等配套接入可能不规范，物业管理混乱，后续生活与维护问题多。

小产权房买卖合同有法律效力吗

1、买卖双方均为同一集体经济组织成员，且房屋建设符合规划、无违建等违法情形，合同通常认定有效(依据《土地管理法》《民法典》，未违反集体土地内部流转规定)。

2、买方为非本集体经济组织成员(如城镇居民)，合同大概率无效，因违反集体土地流转的强制性规定，属《民法典》第一百五十三条规定的无效民事法律行为，且自始无效。

3、小产权房为违建、占用耕地等违法标的，或交易恶意串通损害国家/集体利益，合同必然无效，不受法律保护。

4、特殊情形：买方签约后取得该集体组织成员资格并经批准，或历史遗留合法建筑经政府认定，合同效力可能被认可(需结合当地司法实践)。

5、合同无效后果：依据《民法典》第一百五十七条，双方应返还财产，不能返还则折价补偿，过错方需赔偿对方损失。