房屋实际面积的计算公式

房屋实际面积就是套内面积，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，其计算公式如下：

1、‌套内使用面积‌：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和，包括卧室、起居室、过道、厨房、卫生间等空间面积的总和。

2、‌套内墙体面积‌：指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，分为共用墙和非共用墙两种。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、‌阳台建筑面积‌：建筑物的阳台，按其外围水平投影面积或底板水平投影面积的一半(根据阳台类型)计算建筑面积。

房屋实际面积与预售面积误差

房屋实际面积与预售面积误差的处理依据误差率而定：误差比绝对值在3%以内(含3%)时据实结算房价款;超出3%时，购房者可选择退房或继续履行合同，开发商承担相应责任。‌核心处理方式基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》‌，合同约定优先。‌‌

不同误差率下的处理方式

根据误差率大小，处理方式分为两类：

1、‌误差率≤3%时‌：

实测面积大于合同面积：购房者按合同单价补足差价。实测面积小于合同面积：开发商退还相应房款及利息。‌‌

2、误差率>3%时‌：

‌购房者选择退房‌：开发商需在30日内退还已付房款及利息。‌‌购房者选择继续履行合同‌：实测面积大：购房者补足3%内部分房款，超出部分由开发商承担。实测面积小。