二手房漏水问题如何检测

1、目测巡查：重点检查卫生间墙角、管道井周边、天花板与墙面等区域，查看是否有水渍、霉斑，瓷砖缝是否发黑，乳胶漆是否起泡，石膏线是否变形等。夜间关闭所有水源后，记录水表读数，2小时后复核，若读数增加，可能存在暗管泄漏。对于地暖系统，冬季可观察分水器压力表，24小时内压力下降0.5Bar以上需警惕。

2、泼水测试：对阳台与飘窗进行泼水测试，检查排水坡度是否正常，同时查看外墙面是否有裂缝，防止雨水倒灌。

3、专业仪器检测：当目测无法确定漏点时，可使用红外热像仪检测墙面渗水路径，或用听漏仪捕捉墙体内部水流声来定位漏点。新建住宅还可采用荧光示踪剂检测法，将无毒染料注入排水管，通过紫外线照射显现裂缝位置。

二手房漏水的原因有哪些

1、防水工程不合格：卫生间涂膜防水层厚度不足1.5mm(国标要求≥1.5mm)，地漏周边未做圆弧角处理，导致积水渗漏;外墙保温层与墙体间空隙形成“虹吸效应”，雨天发生渗漏。

2、管道安装问题：厨房排水立管穿楼板处未做止水环，PVC管与混凝土接口开裂，曾有案例显示10年以上二手房厨房漏水超60%源于此。

3、材料寿命到期：SBS改性沥青防水层质保期5-8年，超过10年易开裂;外墙瓷砖勾缝剂老化脱落，雨水沿砖缝渗入墙体。

4、结构沉降变形：房屋建成5年内沉降速率超0.01mm/天，会导致卫生间墙面瓷砖接缝拉开，某20年房龄小区检测显示，沉降缝处漏水占比达42%。

5、擅自拆改结构：拆除卫生间非承重墙时破坏原有防水层，某案例中业主敲除淋浴区墙体后，楼下天花板渗水面积达5㎡;阳台封窗时未做防水外延，导致雨水倒灌。

6、管道私改隐患：将厨房立管移位后接口密封不严，或阳台改洗衣房时地漏排水坡度不足(应≥2%)，造成积水渗漏。