商住房是住宅还是商业用房

商住房是一种‌兼具商业与居住功能的复合型房产‌，其本质属性在法律和产权层面属于‌商业用房‌，而非纯住宅。尽管其外观和使用功能可能类似于住宅(如包含卧室、厨房等居住空间)，但其核心属性由土地性质决定：‌土地用途为商业用地或综合用地‌，而非住宅用地。

商住房与纯住宅的核心区别是什么?

1、土地性质与产权年限‌。

‌商住房‌：土地性质为商业或综合用地，产权年限通常为‌40年或50年‌。

‌纯住宅‌：土地性质为住宅用地，产权年限为‌70年‌，且到期后可自动续期。

‌2、户籍与教育资源‌。

‌商住房‌：‌不能落户口‌，通常‌没有学区资格‌。

‌纯住宅‌：可以办理落户，并享有对应的学区权益。

3、‌金融政策‌

‌商住房‌：购房首付比例较高(全国最低统一为30%，部分城市可能更高)，贷款年限较短(最长通常为10年)，‌不能使用公积金贷款‌，且贷款利率上浮。

‌纯住宅‌：首付比例较低(首套通常为20%-30%)，贷款年限长(可达30年)，可使用公积金贷款，利率享受优惠。

‌4、生活成本与配套‌

‌商住房‌：水电费按‌商业标准收取‌(远高于民用价格)，一般不通燃气，物业费按商用标准收取，社区绿化和儿童活动设施普遍缺乏。

‌纯住宅‌：水电费为民用标准，通常通燃气，物业费较低，社区配套更完善。

‌5、交易税费‌

‌商住房‌：交易时的契税等税费按‌商业用房标准‌(通常为3%)收取，远高于普通住宅的税率(首套1.5%)。

商住房过户税费怎么算?

1、契税(买方)。

计税基数：网签价与核定评估价较高者

税率：3%-5%(上海执行3%)

例：500万成交，契税=500万×3%=15万

2、增值税及附加(卖方)。

无免征政策，税率5.6%(增值部分)

公式：(现价-原价)÷1.05×5.6%

例：300万购入转500万，增值税≈10.67万

3、土地增值税(卖方)。

方式一：核定征收(≥5%)

方式二：据实清算(30%-60%累进)

司法依据：最高法判例明确清算方式需一次性确认

例：500万成交核定5%，税额=25万

4、个人所得税(卖方)。

据实征收：(收入-原值-费用)×20%

核定征收：1%-3%(无凭证适用)

例：核定2%，500万成交个税=10万

5、其他费用。

交易费：6元/㎡(双方均摊)

登记费：550元(买方)

评估费：0.5%评估额。