买房如何判断大产和小产

判断房产是大产权还是小产权，核心是查看《不动产权证书》的发证机关，盖有县级以上不动产登记中心公章的是国家认可的大产权。同时，需确认土地性质为“国有出让”而非“集体土地”，并且房屋可以自由上市交易、能办理银行抵押贷款。而小产权房通常无国家认可的权属证书，或仅由乡政府、村委会发放证明，其交易受限且不受法律保护。稳妥的方式是前往当地不动产登记中心查询房屋的备案登记信息以最终确认。

买房需要核查什么

1、仔细核查“五证”：“五证”是商品房合法上市销售的凭证，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。购房前务必在售楼现场仔细查验这些证件原件，确认所购楼栋在预售许可范围内。切勿购买证件不全或未取得预售许可证的房屋，也不要支付任何定金、认筹金等款项。

2、审慎签订购房合同：签订合同前，务必逐条阅读所有条款，特别关注房屋面积、价格、交房时间、违约责任、产权办理时间等核心内容。开发商的广告宣传和口头承诺（如学区、配套设施）应要求明确写入合同，否则不受法律保护。对于补充协议，需仔细审核，切勿轻信口头承诺。

3、确保资金进入监管账户：所有购房款（定金、首付款、按揭贷款等）都必须直接存入商品房预售许可证上注明的预售资金监管账户，而非开发商的其他账户。这能有效防止资金被挪用，保障项目顺利建设。付款后应保留好凭证。

贷款买房关键要点和常见误区

1、评估贷款资格与选择方案：贷款前，应先查询个人征信报告，良好的信用记录是贷款审批的基础。同时，需了解当地的贷款政策（如首付比例要求）。建议优先考虑利率较低的公积金贷款或“公积金 商业贷款”的组合贷款。还款方式上，等额本息月供固定，便于规划；等额本金总利息较少，但前期还款压力较大。

2、避开常见误区：申请贷款前不要动用公积金余额，以免影响公积金贷款额度。在借款最初一年内，不要急于提前还款，部分银行对此会收取违约金。还清全部贷款后，务必记得前往房产交易中心办理解押手续。此外，应按时足额还款，避免产生罚息和不良信用记录。