二手房交房如何验房

1、核对房屋基本信息与合同一致性：先对照购房合同，确认房屋地址、户型、面积(可现场用卷尺复核关键区域，如卧室、客厅长宽)、附赠设施(如家电、家具、车位)是否与约定一致，尤其注意合同中注明的“保留物品”是否齐全，缺失需当场记录并让卖方签字确认。

2、检查房屋结构与墙面、地面、顶面：重点查看墙面是否有开裂(轻敲墙面听声音，空鼓面积过大需标注)、渗水痕迹(卫生间、厨房墙面、顶面，以及外墙附近区域，查看是否有霉斑、水印);地面地砖/地板是否松动、起翘，缝隙是否均匀;顶面是否有渗水、开裂，吊顶是否牢固、无变形。

3、测试水电燃气等基础功能：水路方面，打开所有水龙头(厨房、卫生间、阳台)，检查水流是否顺畅、水压是否正常，关闭后查看是否漏水;测试马桶冲水是否有力，有无堵塞、漏水;查看热水器能否正常加热，冷热水切换是否顺畅。电路方面，关闭总开关后重新合闸，测试所有插座(用验电笔或手机充电器插入，确认通电)、开关(检查灯具、排气扇是否正常启停)，尤其注意空调、冰箱等大功率电器插座的供电稳定性;查看配电箱内空气开关是否标识清晰、功能正常，有无跳闸情况。

4、留存证据与签署交接文件：验房过程中，对发现的问题(如渗水、插座损坏、家电故障)拍照、录像留存，详细记录在《房屋交接验收单》中，明确卖方修复责任(如修复时间、费用承担)，双方签字确认;同时收取房屋钥匙、门禁卡、水电燃气卡、购房合同原件、房产证复印件、物业费结清证明等文件，确保所有手续齐全后再签署最终交接文件。

二手房验房时发现问题如何与卖家协商解决

1、当场固定问题证据：验房时发现墙面开裂、水电故障、家电损坏等问题，第一时间用照片、视频记录(标注时间、位置)，同时对照购房合同中“房屋状况约定”“附赠设施清单”，明确问题是否属于卖方承诺的“完好范围”，避免后续卖方推诿“验房后才损坏”。

2、优先当场初步沟通：若卖方或中介在场，可当场温和提出问题，避免直接指责，先确认卖方是否认可问题存在(如“您看这里墙面有渗水痕迹，咱们之前合同里没提过，得一起商量下怎么处理”)，不急于敲定解决方案，重点让对方承认问题真实性，避免事后否认。

3、梳理问题分类与诉求：将问题按“影响居住安全”“影响使用功能”“轻微瑕疵”分类，比如“墙体结构性开裂”属于安全类，“插座没电”属于功能类，“墙面小划痕”属于轻微瑕疵;对应明确诉求，如安全类问题需彻底修复，功能类问题可要求维修或折价，轻微瑕疵可协商减免部分费用或放弃追责，避免诉求模糊导致协商低效。