小产权与大产权房的区别是什么

‌1、交易合法性‌不同

大产权房可自由买卖、抵押、继承，交易合同受法律保护。‌‌小产权房交易合同无效，无法办理过户登记，且银行不接受抵押贷款。‌‌

2、价格不同

小产权房价格通常为大产权房的30%-50%，但低价背后隐含无法获得合法补偿的风险。‌‌

‌3、拆迁补偿‌不同

大产权房拆迁时，业主可依法获得房屋价值、搬迁费用等全额补偿。‌‌小产权房因产权不合法，补偿对象通常为村集体，购房者可能仅获建筑材料成本补偿。‌‌

4、法律定义与产权归属不同

‌大产权房‌通过国有土地出让方式开发，拥有国家颁发的《不动产权证书》，包含完整的房屋所有权和70年土地使用权(住宅用地)，受《民法典》和《城市房地产管理法》保护。‌‌

‌小产权房‌建设于农村集体土地(如宅基地、集体建设用地)，未缴纳土地出让金，无国家认可的产权证书，仅由乡镇政府或村委会发放权属证明，本质上属于违法建筑。‌‌

购买小产权房有哪些风险

1、产权无法律保障，权益易受损：小产权房无法获得国家核发的《不动产权证书》，其“产权”仅为村集体或开发商自行认定，不被国家法律承认。若后期开发商或村集体违约(如单方面收回房屋、另行出售)，购房者无法通过法律途径主张房屋所有权，可能面临“房财两空”的风险。

2、不能正常交易流通，变现困难：小产权房不能在正规房产交易市场挂牌转让，仅能在集体组织内部成员间私下交易，且交易无法办理过户登记。若购房者后期有换房、变现需求，很难找到合规买家，房屋价值可能大幅缩水，甚至无法出手。

3、拆迁时难以获得合理补偿：小产权房建设在集体土地上，若面临征地拆迁，拆迁补偿政策仅针对集体土地使用权人(如村集体、原宅基地房主)。购房者作为“非集体成员”，通常无法享受与大产权房同等的拆迁补偿(如货币补偿、产权置换)，可能仅能获得少量房屋建设成本补偿，或完全无法获得补偿。

4、无法申请正规贷款，资金压力大：银行及正规金融机构不认可小产权房的产权价值，购房者无法以小产权房为抵押物申请房贷、抵押贷款等，需全额支付房款，对资金实力要求极高，若后续资金链断裂，无金融支持可依赖。

5、配套设施不完善，居住体验差：多数小产权房项目建设不规范，可能无法接入市政统一的供水、供电、燃气、供暖系统，需使用临时水电(费用高、稳定性差);周边教育、医疗、交通等配套也相对薄弱，且缺乏专业物业公司管理，小区卫生、安保、公共设施维护难以保障，居住便利性和安全性较低。