购买小产权房屋有哪些风险

1、产权风险：小产权房未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，无法办理房产证。双方签署的购房合同也不属于法律认可的正式购房合同，不能在房管局备案，购房者不拥有完整合法产权，难以对抗第三人，权益易受侵害。

2、交易风险：小产权房无法进行不动产登记，难以确认卖方是否存在“一房多卖”情况。且其交易不受法律保护，合同效力难以保障，一旦卖方反悔，购房者可能面临房款无法追回的风险，也难以通过法律途径强制其履行合同。

3、质量风险：小产权房建设通常未经过正规审批和监管，脱离政府部门质量管控，开发商可能为节约成本偷工减料，存在严重安全隐患，建设标准不达标的情况较为常见。

4、拆迁风险：小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地，或无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，涉嫌违法用地和违法建设。面临拆迁时，由于产权不合法，购房者难以获得足额补偿，甚至可能无法获得补偿。

5、再交易风险：小产权房不能办理变更登记，物权人实际仍为卖方，难以在市场上正常流通，后续想转手卖给他人难度大，市场认可度低，套现困难。

6、政策风险：随着国家对房地产市场调控加强，小产权房的存在及交易面临诸多不确定性，随时可能因政策变动而受到影响，如被要求整改、拆除等。

7、贷款风险：不动产抵押以登记为生效要件，小产权房无法办理抵押登记，银行不能设立抵押权，所以购房时无法进行银行贷款，若购房者遇到财务周转问题，也无法通过抵押房屋获得银行贷款。

购买小产权房签订的合同有法律效力吗

1、本集体经济组织成员之间：合同通常有效。因为本集体成员基于成员身份，符合宅基地分配条件，这种交易不违反集体土地管理规定，遵循了相关政策和原则。但如果小产权房建设违反城乡规划、未取得相关审批手续，合同也可能因标的物违法而被认定无效。

2、非本集体经济组织成员：合同大概率无效。我国法律严格限制集体土地流转，非本集体成员没有资格使用该集体土地建房，将小产权房卖给非本集体经济组织成员，违反了土地管理法中关于集体土地使用和流转的规定，破坏了集体土地的管理秩序。