超高层住宅的公摊面积计算合理吗​

超高层住宅的公摊面积计算是否合理，需结合具体项目的规划设计、测算标准及相关法规综合判断，不能一概而论，但现实中确实存在易引发争议的环节。

从定义来看，公摊面积主要包括电梯井、楼梯间、公共门厅、过道、管道井、设备间、消防控制室、值班警卫室等为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及套与公共建筑之间的分隔墙、外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。超高层住宅因楼层高、功能复杂，通常配备多部电梯、大容量消防通道、高位水箱间等，公摊系数(公摊面积 / 套内面积)一般高于多层或小高层，通常在 20%-30% 之间，部分项目可能更高。

我国目前对公摊面积的计算依据是《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》，明确了哪些区域应计入公摊、哪些不应计入。例如，仅为某一住户服务的阳台、地下室储物间等不得计入公摊;而为整栋楼服务的设备间则必须纳入。若开发商严格按照规范测算，且公摊范围与购房合同中明确的 “公摊部位说明” 一致，那么计算结果具备合规性。

但实际中可能存在 “不合理” 的争议点：一是公摊范围模糊，部分开发商可能将不应计入的区域(如利用架空层改造的 “泛会所”、超出标准的设备间)纳入公摊;二是测算透明度不足，普通购房者难以核查专业测绘机构的计算过程，易对结果产生质疑;三是超高层特有的设施(如避难层、转换层)是否计入公摊，不同项目的处理方式可能存在差异，若未提前明确约定，易引发纠纷。

判断公摊是否合理，购房者可重点关注：购房合同中是否详细列明公摊部位及面积;开发商是否公示了由第三方测绘机构出具的测绘报告;公摊系数是否与同区域、同类型超高层项目持平(过高或过低都需警惕)。若对计算结果有异议，可要求开发商解释说明，或向当地住建部门、测绘管理机构申请复核。

总体而言，符合规范且透明公开的公摊计算是合理的，但需警惕少数项目借 “超高层设计复杂” 之名变相扩大公摊的行为。

公摊面积不合理怎么办

公摊面积不合理，业主可以采取以下措施：

一、核实公摊面积情况

首先，业主应核实公摊面积的具体情况，包括测量公摊面积的实际大小，对比购房合同中的约定，确定是否存在不合理的情况。

二、与开发商协商

如果发现公摊面积不合理，业主应首先与开发商进行协商。可以要求开发商提供公摊面积的计算依据，并就公摊面积不合理的问题进行沟通。如果双方能够达成一致，可以签订补充协议，对公摊面积进行调整。

三、向相关部门投诉

如果与开发商协商无果，业主可以向相关部门进行投诉。根据《物业管理条例》第四十八条，业主可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，也可以向测绘部门或房地产行政主管部门反映情况，要求对公摊面积进行重新测量。

四、法律途径维权

如果以上方式均无法解决问题，业主可以通过法律途径进行维权。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，如果公摊面积不合理，侵犯了业主的合法权益，业主可以向法院提起诉讼，要求开发商承担相应的法律责任。

综上所述，如果公摊面积不合理，业主可以通过核实情况、与开发商协商、向相关部门投诉以及通过法律途径维权等方式来解决问题。在此过程中，业主应保留好相关证据，如购房合同、测量报告等，以便在维权过程中提供有力的证据支持。