二手房买卖是按房本面积还是实际面积售卖

‌二手房交易一般以房产证上登记的建筑面积作为面积计算依据。‌根据现行法律规定和市场惯例，房屋买卖以建筑面积为基准，该面积包含了套内使用面积和分摊的共有建筑面积，能够全面反映房屋产权范围及公共权益分配。但在交易过程中需注意以下要点：‌

1、建筑面积的构成与计算规则

‌建筑面积‌包含套内使用面积(如卧室、客厅等)和公摊面积(如电梯间、楼梯等公共区域)，计算方式由国家统一规范，且以房产证登记为准。若实际测量面积与房本差异较大，买卖双方可协商调整价格或通过法律途径解决纠纷。

2、特殊情况下的例外约定

‌买卖双方可在合同中明确约定按套内面积或使用面积计价‌，这种约定在合法合规前提下具有法律效力。例如：若购房者更关注实际居住空间，可协商以套内面积为基础重新核算单价。

3、交易注意事项

核实产权信息：确认房产证登记的建筑面积是否与实际一致，避免因私搭改建导致面积差异。

专业测量辅助：必要时可聘请第三方机构重新测量，尤其是对老旧二手房或存在结构改动的房屋。

二手房买卖是先过户再办理贷款吗

二手房买卖通常是先贷款后过户‌。具体流程如下：

‌1、贷款申请与审核‌：购房者向银行提交贷款申请，银行会对购房者的信用状况、收入情况等进行严格审查，以确定其是否具备贷款资格。审核通过后，银行会与购房者签订贷款合同，明确贷款金额、利率、还款方式等重要条款‌。

‌2、抵押登记‌：购房者需要前往相关部门办理抵押登记手续，将所购二手房作为抵押物抵押给银行。银行在确认抵押登记手续完成后，会发放贷款许可‌。

3、‌过户操作‌：在银行发放贷款许可后，买卖双方可以进行房产过户。过户时需要携带相关证件和资料，到房产管理部门办理过户手续，将房产的所有权从卖方转移到买方名下‌。

这种流程安排的原因是为了保障交易的安全性和稳定性。先申请贷款并获得银行的批贷函，相当于为交易提供了资金保障，减少了卖方面临房款无法收回的风险‌。