物业费涨价谁说了算

物业费涨价需由业主共同决策。依据法律规定，物业费调价属于涉及共有权益的重大事项，需经“双三分之二”业主参与表决（即专有面积和人数均超三分之二），且获参与表决的“双过半”同意（面积和人数均过半）。若物业或业委会擅自涨价，业主可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条拒交超额费用，法院通常判决维持原标准。例如福州某小区物业单方涨价被法院驳回，业主仅需按原0.6元/㎡支付；湖南某物业因未完成法定表决程序，法院不支持其从0.9元提至1.05元的诉求。即便业委会反对涨价，仍需召开业主大会表决，如成都某小区业委会拒开大会引发争议，最终仍需依法公示并投票。程序正当性直接决定调价合法性，任何未经合规表决的涨价均无效。

物业费包含哪些项目

1、基础服务类：涵盖保洁（公共区域每日清扫）、保安（24小时巡逻及监控）、绿化养护（绿植修剪补种）、垃圾清运（分类收集处理）等基础服务。

2、公共能耗类：包括电梯运行电费、公共照明电费、二次供水水泵电费、中央空调能耗费等，部分小区按面积分摊，部分实行阶梯定价。

3、专项维修类：涉及房屋本体维修（外墙渗漏、屋顶补漏）、公共设施更新（消防设备、门禁系统），通常从维修资金账户列支，紧急情况下可预支物业费。

4、增值服务类：如快递代收、家政预约、社区活动等，部分物业采取自愿付费模式，需与基础物业费分开明示。

如何合理拒交物业费

1、服务瑕疵取证：对卫生死角、设施损坏、安保缺位等问题拍照录像，保存物业承诺整改的书面/聊天记录，作为拒交依据。

2、沟通协商流程：先向物业提交书面整改函（明确问题清单及整改期限），整改无效再通过业委会或街道办协调，协商记录需留存。

3、法律途径维权：若物业拒不整改且起诉欠费，业主可反诉物业服务不达标，法院会综合双方证据判决，合理拒交部分通常不超过应缴总额的30%。

4、特殊情况处理：房屋空置可申请减免（部分城市规定首年不免），开发商遗留问题（如房屋质量缺陷）需与物业厘清责任主体。