组合贷款买房额度怎么定

组合贷款买房额度由公积金贷款额度和商业贷款额度两部分组成，贷款总额度就是公积金贷款额度与商业贷款额度之和，但通常不能超过房屋总价的一定比例，如新建自住住房，职工家庭首次使用公积金贷款，贷款总额(公积金贷款 商业性贷款)不超过职工所购房屋总价的80%;职工家庭第二次使用公积金贷款，贷款总额(公积金贷款 商业性贷款)不超过职工所购房屋总价的70%。存量(二手)交易住房，贷款总额(公积金贷款 商业性贷款)不超过职工所购房屋总价的60%。

公积金贷款额度的确定方式

1、根据还贷能力计算：贷款额度=(借款人月工资总额×(还贷能力系数 借款人所在单位住房公积金缴存比例) 借款人配偶月工资总额×(还贷能力系数 借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例))×12(月)×借款期限。其中，借款人工资总额=月缴金额÷(单位缴存比例 个人缴存比例)。还贷能力系数按不同借款期限确定，十年以内(含十年)为35%，十至二十年(含二十年)为40%，二十年至三十年为45%。

2、根据房屋价格计算：贷款额度=房屋价格×贷款比例。购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的房屋，贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)的80%;购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)或者建造、翻建、大修住房所需费用的70%。

3、根据公积金余额倍数计算：根据借款人或夫妻双方住房公积金及补充住房公积金或按月住房补贴账户存储总余额的一定倍数确定贷款限额，如上海是公积金账户余额的30倍，有的地方是15倍等，如果账户存储总余额小于1万元，则按1万元计算。

4、根据贷款的最高限额计算：各地公积金贷款都有最高限额规定，如有的城市规定购房组合贷款的最高限额为25万元，提高住房公积金缴存比例的或者正常缴存补充住房公积金或按月住房补贴的，贷款最高限额为30万元。不同城市额度不同，如武汉家庭首套房公积金贷款最高额度为90万元，二套房为70万元。

以上几种计算方式取最小值确定为可贷款额度。

商业贷款额度的确定方式

商业贷款额度=房屋评估值或网签价中较低者×贷款成数-公积金贷款额度。贷款成数根据银行政策确定，一般为70%至80%左右。银行会根据借款人的信用状况、收入稳定性、负债情况等因素综合评估，确定商业贷款的具体额度。