二手房交房流程是怎样的

1、前期准备：买卖双方约定交房时间、地点，提前联系物业到场;买方携带身份证、房产证(或不动产权证)、购房合同，卖方携带房屋钥匙、水电气暖等缴费凭证。

2、产权与资料核验：买方核对房产证信息(产权人、面积、抵押状态)与实际房屋一致，确认卖方已结清房贷、无查封;卖方移交购房原始合同、契税发票、维修基金凭证、户型图等资料。

3、房屋实地验收：重点检查房屋结构(墙面、地面有无裂缝)、门窗(开关灵活、密封完好)、水电(通水通电、水龙头/灯具正常使用)、厨卫防水(无渗水、地漏排水顺畅)、家电家具(按合同约定清点，确认功能正常)，拍摄房屋现状照片/视频留存。

4、费用结清与过户：双方核对物业费、水电气费、暖气费、网费等，确认卖方已结清交房前所有费用，避免后续欠费纠纷;办理水电气暖、物业费过户手续，将户名变更为买方。

5、钥匙与门禁交接：卖方移交房屋大门钥匙、入户门禁卡、车位钥匙(如有)，买方逐一测试可用;物业登记买方信息，更新业主档案，开通买方居住权限。

6、签署交接文件：填写《房屋交接确认书》，明确房屋状况、资料移交清单、费用结清情况，双方签字确认，部分物业需盖章见证;买方按合同约定支付尾款(若有)。

7、后续收尾：买方及时更换门锁，排查房屋安全隐患;若验收时发现小问题(如墙面小破损)，可在确认书中注明维修责任与期限，约定后续跟进方式。

二手房交房时，买方需要注意哪些细节问题

1、核验证件与产权：确认房产证(不动产权证)信息与房屋实际一致，核实卖方已结清房贷、无查封/抵押，要求移交契税发票、维修基金凭证、原始购房合同等完整资料。

2、细致验房不留隐患：检查墙面/地面/天花板有无裂缝、渗水痕迹，门窗开关是否灵活、密封是否完好;测试水电通断(水龙头、灯具、插座正常使用)，厨卫防水(做24小时闭水试验或查看近期是否漏水)，地漏排水是否顺畅。

3、清点附属设施：按合同约定核对家电、家具(型号、数量、功能正常)，检查热水器、空调、燃气灶等是否能正常运行，记录有损坏的物品并让卖方签字确认。

4、确认费用结清：要求卖方提供水电气暖、物业费、网费等近3个月缴费凭证，现场查询是否有欠费，避免接手后承担前任债务，同时当场办理水电气暖、物业费过户手续。

5、核实房屋无纠纷：确认房屋无租约(或租约已解除)，无共有产权人异议，不存在“一房多卖”情况，避免后续有人主张居住权或产权。

6、交接钥匙与门禁：逐一测试大门钥匙、卧室钥匙、车位钥匙(如有)、入户门禁卡、电梯卡是否可用，交房后及时更换门锁，保障居住安全。

7、明确维修责任：验收时发现的小问题(如墙面小破损、灯具损坏)，需在《房屋交接确认书》中注明维修责任、完成期限及赔偿方案，避免口头约定无依据。

8、留存交接证据：拍摄房屋现状照片/视频(含设施、墙面、水电表读数)，保存所有缴费凭证、沟通记录，签署交接文件时仔细核对条款，确认无误后再签字，尾款(若有)需在验收合格后支付。