二套房屋契税怎么算

自2024年12月1日起，个人购买家庭第二套住房的契税计算方式为：面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收。这里的“家庭”范围指的是购房人、配偶以及未成年子女。契税的计税依据为不含增值税的房屋成交价格。需要注意的是，如果购买的是第三套及以上住房，则无论面积大小，均按3%的税率征收契税。纳税人在申报享受税收优惠时，通常需要向主管税务机关提交家庭成员信息及家庭住房情况的书面查询结果。

契税的征收范围是什么

契税的征收范围涵盖土地、房屋权属转移的多种情形。具体包括：国有土地使用权出让（如政府向开发商出让土地使用权）、土地使用权转让（含出售、赠与、交换等行为）、房屋买卖（新房或二手房交易）、房屋赠与（无偿转移产权）、房屋交换（以房换房，按差价计税）。此外，企业改制重组中涉及土地、房屋权属转移的情形，如合并、分立、资产划转等，也可能纳入契税征收范围，但部分情形可享受免税或减税政策。需注意，继承、离婚析产等非交易行为通常免征契税，但需提供法律文书或公证材料证明权属变更合理性。

契税如何计算

1、计税依据：契税以土地、房屋权属转移时的成交价格（不含增值税）为计税基础，若合同价格明显低于市场价且无正当理由，税务机关可按市场评估价核定。

2、税率标准：根据《契税法》，全国契税实行3%-5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。例如，北京、上海等地首套房契税税率通常为1%-1.5%（90平方米以下1%，90平方米以上1.5%），二套房多为2%-3%。

3、优惠政策：个人购买普通住房可享受契税减免，如首套住房面积90平方米及以下减按1%征收；90平方米以上减按1.5%征收。二套房契税税率通常高于首套房，部分城市对二套房统一按3%征收，但也有地区对符合条件的二套房给予1%-2%的优惠。

4、特殊情形：土地使用权或房屋交换时，契税以交换价格差额为计税依据；以划拨方式取得土地使用权后经批准转让的，需补缴契税；继承、离婚财产分割等非交易行为一般免征契税，但需提供相关证明文件。