房地产崩盘？“大空头”投资者史蒂夫·艾斯曼在房屋销售下滑之际更新房地产市场展望

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史蒂夫·艾斯曼 (Steve Eisman) 是 2008 年次贷危机中预测并获利的投资者之一，他不再担心房地产市场会再次崩盘。

华尔街投资者说在他的YouTube频道上表示，当前低迷的房地产市场面临的最大挑战不是像2008年那样的次级贷款，而是高昂的抵押贷款利率。

当今房地产市场的问题与次级贷款无关。现房销售不佳。原因何在？新冠疫情期间，美联储将利率降至零，所有房主都进行了再融资，因此大多数现有房主现在都持有30年期抵押贷款，利率在3%到4%之间。但如今，抵押贷款利率在6%到7%之间。对于一个拥有6.5%抵押贷款利率的人，如果要购买一套现房，而房主的抵押贷款利率在3%到4%之间，买家当然希望每月的还款额与房主相同，但房主的抵押贷款利率却要低得多。

为了维持相同的月供，房价实际上必须减半。但当房主、卖家或潜在卖家有工作时，这种情况就无法发生，这就是问题所在。房地产市场被锁定，因为买家和卖家无法达成交易。再说一遍，这才是问题所在，而不是次级抵押贷款。

艾斯曼还表示，由于联邦出台了新的法规，以防止类似事件再次发生，次级抵押贷款的状况与 2008 年房地产市场崩溃前的状况大不相同。

就次级抵押贷款而言，《多德-弗兰克法案》出台后，银行监管机构将次级抵押贷款的资本要求提高到如此之高，以至于银行基本上不再发放次级抵押贷款。次级抵押贷款的发放者是小型金融公司，但这毕竟是一个小行业。我现在已经不再担心次级抵押贷款公司了。2006年，次级抵押贷款总额为6000亿美元，占整个抵押贷款市场的20%。那样的日子早已一去不复返了。

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